Notre étude a su développer une expertise particulière en accompagnant différents acteurs institutionnels tels que des collectivités locales dans le cadre d’opérations foncières complexes. Ce fut par exemple le cas pour l’opération de vente par l’Etat au profit de la commune du terrain de l’Institut Géographie National et la revente par la commune au profit d’un opérateur immobilier.
Dans le respect des règles de droit privé, de droit public et des questions d’urbanisme et de préservation de l’environnement, nos équipes accompagnent ces acteurs majeurs de l’initiative locale.
Dans le cadre d’une opération immobilière complexe, le déclassement du domaine public du terrain apparait comme la condition sine qua non de la cession du terrain par une personne publique au profit d’un opérateur privé. Sans ce déclassement, le terrain est inaliénable, insaisissable et imprescriptible. La personne publique et l’opérateur foncier doivent être conseillés au mieux afin d’anticiper le déclassement du domaine public et gérer les problématiques de permis de construire ou encore de financement.
Depuis 1991, les communes disposent d’un droit de priorité à l’occasion des cessions immobilières de l’Etat au titre de l’article L240-1 du Code de l’urbanisme. La Délégation à l’Action Foncière et Immobilière (DAFI) a pour rôle de notifier ce droit de priorité. La commune dont le droit est en principe délégué à un Etablissement Public Territorial, doit répondre. Ce droit se cumulait alors avec le droit de préemption urbain classique. La loi du 13 juillet 2006 met fin au cumul de ces deux droits à travers l’article L240-1 du Code de l’urbanisme modifiée par l’ordonnance du 15 juillet 2015.
Ce droit de priorité nécessite d’accompagner les personnes publiques afin de respecter le formalisme particulier.
Les projets d’opérations immobilières des collectivités territoriales doivent être précédés de l’avis de « France Domaine » nouvellement appelé Direction de l’Immobilier de l’Etat (DIE) depuis le 19 septembre 2016.
Son rôle est notamment d’assurer la transparence des opérations immobilières des collectivités locales. Depuis le 5 septembre 2016, le seuil obligatoire de consultation de la DIE est passé de 12000 euros pour les prises à bail et 75 000 euros pour les acquisitions d’immeuble à 24 000 euros pour les prises à bail et 180 000 euros pour les acquisitions d’immeuble. Cet avis est donc sauf exception, toujours obligatoire..
Dans le cas d’opérations complexes en chaine, tel que l’hypothèse d’une acquisition d’un terrain par la commune à l’Etat d’un terrain puis la revente à un opérateur foncier, le montage financier et les garanties utilisées sont stratégiques pour le client. Le choix du paiement à terme comme modalité de paiement est parfois nécessaire. Le choix de la garantie telle que le privilège de vendeur, la délégation imparfaite ou encore garantie à première demande est également déterminant.
CELLARD NOTAIRES vous accompagne dans toutes ces problématiques complexes.